Qu’est-ce que l’IFI ?

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) a remplacé l’ISF au 1er janvier 2018 (loi de finances pour 2018). Il frappe exclusivement les actifs immobiliers, directs et indirects, détenus par les personnes physiques dont le patrimoine net taxable excède 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année d’imposition.

Contrairement à l’ISF, les actifs financiers (assurance-vie, PEA, compte-titres, liquidités) sont exclus de l’assiette, sauf lorsqu’ils représentent une participation dans une société à prépondérance immobilière. Cette distinction est fondamentale dans la structuration d’un patrimoine global.

Qui est assujetti ?

Sont assujetties à l’IFI toutes les personnes physiques dont la valeur nette du patrimoine immobilier taxable est ≥ 1 300 000 € au 1er janvier. Le foyer fiscal est l’unité d’appréciation : couples mariés, pacsés et concubins notoires sont évalués conjointement.

Les non-résidents fiscaux français ne sont assujettis qu’à raison de leurs actifs immobiliers situés en France (sous réserve des conventions fiscales internationales applicables).

L’assiette taxable : ce qui entre dans l’IFI

Actifs imposables

L’assiette IFI comprend :

Les immeubles détenus en direct (résidence principale, résidences secondaires, immobilier locatif, locaux commerciaux détenus par une personne physique)
Les parts de sociétés à prépondérance immobilière (SCI, SCPI, OPCI, sociétés civiles dont l’actif est composé à plus de 50 % d’immeubles non affectés à l’exploitation)
Les contrats de capitalisation et d’assurance-vie en unités de compte dès lors que les supports sont eux-mêmes à prépondérance immobilière (SCPI, SCI en UC)
Les droits réels immobiliers (usufruit, nue-propriété sous conditions)

La valeur vénale retenue est celle au 1er janvier de l’année d’imposition, déclarée sous la responsabilité du contribuable. En cas de contrôle, l’administration fiscale peut rehausser les valorisations, avec pénalités.

Déductions admises

Peuvent être déduits de l’assiette :

Les emprunts immobiliers contractés pour l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des biens taxables
Les dettes fiscales liées à l’immeuble (taxe foncière, droits de succession à payer sur des biens immobiliers reçus)
Les travaux restant à financer sur les immeubles (sous conditions strictes)

Attention : depuis la loi de finances pour 2024, les dettes contractées auprès de sociétés contrôlées par le redevable ou auprès de membres du foyer sont exclues de la déduction, sauf preuve de normalité économique.

Les exonérations : leviers à activer

Biens professionnels

Les biens immobiliers nécessaires à l’exercice d’une activité professionnelle principale (en nom propre ou via une société opérationnelle non prépondérante immobilière) sont exonérés d’IFI. Cette exonération couvre les locaux exploités directement mais est strictement interprétée par l’administration.

Pacte Dutreil immobilier

Les parts de sociétés d’exploitation (y compris holding animatrice) peuvent bénéficier d’une exonération partielle au titre des biens professionnels si les conditions du pacte Dutreil sont remplies. Le traitement IFI des holdings animatrices est une zone de contentieux active : une documentation solide de l’animation est indispensable.

Réduction pour dons (mécénat)

Un redevable IFI peut imputer 75 % des dons réalisés au profit d’organismes d’utilité publique éligibles sur son impôt dû, dans la limite de 50 000 €. Ce levier est rarement utilisé seul mais s’intègre dans une stratégie plus large.

Abattement résidence principale

La résidence principale bénéficie d’un abattement légal de 30 % sur sa valeur vénale pour le calcul de l’IFI. Cet abattement s’applique de plein droit, sans démarche particulière.

Barème IFI 2025

L’IFI est calculé selon un barème progressif :

De 800 001 € à 1 300 000 € : 0,50 %
De 1 300 001 € à 2 570 000 € : 0,70 %
De 2 570 001 € à 5 000 000 € : 1,00 %
De 5 000 001 € à 10 000 000 € : 1,25 %
Au-delà de 10 000 000 € : 1,50 %

Un mécanisme de décote est applicable pour les patrimoines situés entre 1 300 000 € et 1 400 000 € afin d’atténuer l’effet de seuil.

Stratégies d’optimisation

Le rôle du CGP

L’IFI ne se gère pas en fin d’année mais s’anticipe dans la durée. Plusieurs leviers peuvent être activés, toujours en cohérence avec les autres paramètres patrimoniaux (revenus, transmission, liquidité) :

Réorientation vers des actifs financiers non taxables

La première observation est souvent simple : un patrimoine concentré sur l’immobilier supporte une charge IFI significative, quand la même valeur logée en assurance-vie, PEA ou contrat de capitalisation n’y serait pas soumise. Le rééquilibrage progressif du patrimoine (arbitrages immobiliers vers actifs financiers) peut réduire substantiellement l’assiette.

Démembrement de propriété

La donation de la nue-propriété d’un bien immobilier à ses enfants transfère la valeur de la nue-propriété hors de l’assiette de l’usufruitier (sauf exceptions légales). Combiné à une stratégie de transmission, le démembrement est un outil à double effet : réduction IFI et anticipation successorale.

Financement par l’emprunt

L’endettement immobilier (emprunts in fine, refinancement) génère des dettes déductibles de l’assiette IFI. C’est un levier classique, à manier avec discernement car il accroît le risque financier du bilan patrimonial et doit être justifié économiquement.

Structuration via holding animatrice

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